找寻回来的尊严
第一百七十七章 投入产出法（旧版）

“黄毛小儿，汝何口出狂言？你懂地产吗？开发了几个平米？俺走坏的桥，比你看见的路都多！”鲍利青筋直冒说：“只有你成功了，人家才会理解你！”

“嘿嘿，真理不在声音大！俺没开发，只是作为财务，早已渗透到房产开发的各个神经末梢而已！

对了，顺便普及一下常识！俺们会计是西方人发明的，有一点掩耳盗铃！这也是他们的习惯。你看啊，一个投资收益率的相对数，往往掩盖了投入产出分析的绝对倍数！嗯，俺给您卖弄一下，大学学的俄裔米国人，人家改革了，大大方方承认，投入就是要取得巨大的产出！

看看他是怎么说的？

瓦西里列昂剔夫1936年，提出了投入产出方法。

列昂剔夫的投入产出思想的渊源可以追溯到重农学派魁奈著名的《经济表》。数理经济学派瓦尔拉和帕累托的一般均衡理论和数学方法在经济学中的应用构成了列昂剔夫体系的基础。

投入产出分析是通过编制投入产出表来实现的。投入产出表有实物和价值两种形式。”

“哈哈哈，你尽管说些空洞的理论唬人吧！”鲍总大咧咧说：“你还是没能驳倒我的资金密集型行业的观点。”

明先生和钱总也很疑惑地望着我。

“好的！我来阐述鲍总您的第二项选择。除了真正有实力的航空母舰，嗯，全国性的大房开能够同时开工建设外，其他的，嘿嘿，钱老板最清楚，谁不是分期开工，滚动开发？

现在，让我们小心翼翼地计算您的投入吧。

首先，我们的土地出让金，有几家是一次性付清的？个别人甚至只付了10%，比如江东区某房开，房子都卖完3年了，还差政府土地出让金没付清！

再来看建设成本。

有没有实力的建筑商或包工头，你都得替开发商垫付20%吧？

最后看预售房许可证办理。哈哈，咱开发商有的是智慧！还没办理预售房许可证，只有图纸就开始卖了，咱们管这叫“诚意金”。

当然，以后国家监管严格，就不能这么轻松了！

以目前为例，假定土地出让金支付了10%，这占到总开发成本的1/3，10%*1/3=3.33%对吧？

部门规定：25%的总投资才能拿预售许可证。

ok！我们已经投入了3.33%，用25%减去后，剩下只需投入21.67%没错吧？

包工头为您垫付20%*21.67%=4.33%，那么实际上，开发商只需要投入25%-4.33%=20.67%，对不啦？

请记住：到了这一步，开发商如愿以偿，拿到了预售许可证，正大光明开始了预售。银行按揭前来助威，从那一天起，开发商停止了投入，一分钱都不用出了！

工程款的支付，统统由业主的首付款和按揭贷款买单！

假定市场销售价格是成本的1倍，事实上，在俺们会计专业上这叫毛利率50%，小case!

为了计算方便，我们假定：包含土地的开发成本5000元/平米，销售价格10000元/平米，再假定开发商很穷，只开发了1平米，唉！请原谅俺算术不好，数量大，俺会被搞晕的！

那么，1平米的成本5000元，开发商实际投入5000*20.67%=1033.5元，收入10000元，9.67倍！投入产出比达到1：9.67。

当然，严格计算起来可能没有这么高，因为还未减除税收。

但实际上，在你预售许可证办理前，打擦边球的房开公司也不在少数吧？以“诚意金”为名的预收款，几乎是行业内不公开的秘密。也就是说，您的实际投入要远远低于1033.5元。

综合上述因素考量，开发商的投入产出比将达到10倍以上（减除了税收）！10倍以下，你都不好意思给圈子里的人说，有人也管这个叫财务杠杆。

就是阿基米德大叔说的，给俺一根杠杆，俺可以撬起地球！

但是我们的会计却是这样计算的：成本5000元（实际上自己的钱只投入了1033.5元），销售收入10000元，所以，利润率5000/10000=50%，大家比较一下吧，看谁更合理？”我说完了，静静等待鲍总的反驳。

“行了，你和我就不对等！俺懒得和你理论，有本事，你一条条反驳我房产理念啊！我听着。”鲍总不屑一顾，却不安地扭动身体。

“好的，鲍总，明先生，请恕晚辈斗胆陈述！俺也不敢说自己就是对的！经济领域变数太多，俺只是表达一家之言，但别说俺狂妄哦！

第一条，“房产品牌就应该有暴利。”俺刚才已经阐述了，房地产业它只是个劳动密集型产业，解决就业不错，它甚至都算不上是资金密集型产业！

本身不产生技术，您们见过房开公司建立实验室吗？既然如此，它的品牌，只能靠品质、质量和环境，而不是舍本逐末，投入巨资去创名牌！

事实上，央视这23年来每年度的标王，现在还活着的有几家呢？

广告，在改革开放初期，人们觉得新鲜，现在信息发达成这样，谁还依赖您的广告？

恰恰相反，不苦练内功，求新求变求突破，那会大幅度减少您的研发投入和售后服务的。因为在一定时期，您的资源有限，此消彼长的不是吗？

所以，房地产的暴利是因为品牌投入巨大，这是站不住脚的！

看看世界五百强，不都是靠自己的产品和创新，巍然屹立吗？酒好不怕巷子深还是有道理的！

第二条，“我没有责任替穷人盖房子，房地产开发商只替富人建房。”

我觉得在商言商没有错，但是因此就放弃我们企业，特别是开发商的社会责任，这样的企业有意思吗？为什么不能适当打折，回馈社会，回馈群众？

第三条，“成本构成是指一个公共产品它普遍的构成是什么，是一个平均值概念，成本是什么概念，成本是具体到某一个单体的时候实际发生的事，这两个完全不是一回事。

公开成本是看公和私，商品房属于私房，都是中高收入家庭和高收入家庭在购买，而经济适用住房和廉租房是社会保障体系的，如果说廉租房属于公房，那么成本从来都是公开的。

嘿嘿，不公开就不公开呗！别混淆成本概念，神马公成本，还母成本呢？一看就不专业！唉，请个会计顾问顾问吧，好吗？财商刻不容缓！

第四条更可乐！谁告诉你，历史证明所有的房价永远都是上涨的。从来没有一个国家的房价是下跌的。唉，您不学经济史吗？青港和ri本房地产大跌，不是二爹，您看不见吗？

想当然剪裁历史，这不是一个经济爱好者应该有的历史态度！

第五条，“房地产非暴利，农民工也买得起房子。”

农民工，他们中的包工头，一线城市买得起房没错，可是，难道是千万个将军一个兵吗？

第六条，“房地产商需要囤地，地里有粮心中才不慌。”不做评论，那是你正常的商业行为。

第七条，“傻瓜才期待房价下跌。”买卖有理，炒房无罪。

唉，咱小老百姓不敢乱评论，但请您去看看，各地有多少空房？有多少鬼城？炒房侵略军所到之地，开发商开心，业主揪心哪！”

等我讲完，大家都不说话了，鲍总气呼呼的。

“哈哈哈，算了！鲍总，看我面上，别和大军这小子计较，他就是个初生牛犊罢了。咱们预测一下东海周边的开发形势，好吗？以便及时实施战略转移，城市包围农村。”明先生推心置腹安抚鲍总。

“嗯，我来说吧！本人东海人，有很多亲戚在周边各个城市，抛砖引玉，请大家批评指正。”

徐伟站起来，展开论述：

“房地产是一个非常个性化的东西，因为它是地域性很强的，供求关系决定的，你买房的时候要多看一下，有些地方的房子是不能买的，买了会套的，甚至会血本无归，失去很多赚钱机会。

那么今年的市场就是货币宽松、信贷宽松，国家在刺激房地产，主基调就是去库存，但这种情况下买房一定要睁大眼睛。

因为你买不好呢可能以后就套五年套十年，甚至有的房子会套你一辈子，买房投资赚钱的以后也是少数，赔钱的是绝大多数，这个是非常可怕的！

你觉得买股票的赔钱的很多，但是买房子其实更可怕！就是买了之后，一旦那个房子不行，你卖不出去就等于是套牢了，你低于成本价都可能一直卖不出去。

道理很简单，因为有的地方，它没有二手市场。所以买房只能选择几个二手市场好的城市，很多城市买了不仅不赚钱还会亏钱。

一个地方的房价上涨是要看经济发展和人口流入的。所以有个说法是跟着地铁去买房，跟着学霸去买房，这些地方有投资、有需求，这种地方一定是上涨快的。

东海是国际大都市，未来房价一定比ri本冬津高，东海的远郊还是要慎重一些，因为远郊的发展还比较慢，政府资金照顾不到，还是看外环边上吧。

大红桥是好地方，一线城市政府重点打造的地方一定是超出我们想象的，跟着政府规划在一线城市买一定是没错的。但是三四线城市的政府规划是不可信的，因为他们就是为了卖地。

看好杭城，不限购的城市里最有价值的城市，杭城的产业结构是最像一线城市的，比如电商、软件、互联网、金融。杭城房子要买核心区的，比如滨江的，至于小山余航、未来科学城，一般县里的房子，供应量太大，忘了这些地方吧。

不是很看好无溪长州，因为这些地方是制造业为主的，利润比较低，买入估计会套很多年。

泰仓也涨了，但是位置不如花乔。买花乔的房子一定要把握时机，要在成交冰冷的时候，如果现在成交量火爆的时候买入，可能会套5年。因为花乔是承接东海溢出需求，往往是脉冲式的上涨。

坤山涨了不少，以后肯定会横盘一段时间，所以我认为现在不是买入的时间而是卖出的时间，趁现在成交量比较大容易脱手。

商住两用的投资价值是普通住宅的1/5-1/8左右，那么能买住宅就买住宅，只有一线城市有价值，因为它限购了。东海来说还是电梯房、次新、80-90多平的两房-三房最好成交。”

“嗯，不错，徐总监够专业！我们今天的务虚会，大家还什么要说的吗？”

明先生看到大家都不说话，他站起来，总结性发言：

“我最后说上几句，对与不对，自己理会！

说来说去，不就是这么个说法嘛。房地产业确实是国民经济的支柱产业，在一定的范围内是可以带动内需的，国家要扶持。但是超出一定限度，过热了，就会消耗过多的国民经济资源，造成整体经济过热。

甚至会挤占一般制造业、高端制造业以及国计民生产业的资源。

当然，这只是我个人的一些思考，刘大军留下来和鲍总谈判，其他人散会。”

后记：明日俺爹90大寿，俺想请假一天。

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